Les professionnels du secteur immobilier tirent de plus en plus la sonnette d’alarme sur les risques d’une baisse drastique de l’offre locative, dans le neuf comme dans l’ancien. Aujourd’hui toute une série d’événements viennent aggraver la situation, comme le coût de la rénovation énergétique, la hausse des taux d’intérêts et l’effondrement du nombre de permis de construire, avec le Zéro Artificialisation Nette en plus ! Si bien que de nombreuses personnes qui souhaitent trouver un logement en location n’y arrivent plus : parce que l’offre manque, parce que les logements sont trop chers, trop vétustes, ou que leur propriétaire n’a tout simplement plus le droit de les louer depuis le 24 août 2022, comme l’implique la loi Climat contre les passoires thermiques.

Pourquoi une telle crise du logement aujourd’hui ?

Ces dernières années, les bailleurs privés ont vu plusieurs mesures auxquelles se soumettre, ne rendant pas les choses faciles :

• Le plafonnement des loyers dans les zones tendues (loi ELAN du 23 novembre 2018);

• L’encadrement mis en place dans certaines grandes villes;
• Le resserrement des conditions d’éligibilité du dispositif Pinel (dispositif permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt lors d’un investissement locatif);
• Une fiscalité contraignante (avec l’impôt sur la fortune immobilière / l’impôt sur la fortune);
• Et plus récemment, le durcissement de la loi à l’égard des bailleurs de passoires thermiques.

Cette situation rend difficile le fait de louer, rendant l’offre de logements disponibles rare et chère, ce qui a un impact sur la difficulté des ménages à trouver un logement et à payer des loyers trop élevés. Sont surtout touchées les personnes souhaitant se loger en centre-ville (dans les zones tendues), en général avec peu de moyens, comme les étudiants, les travailleurs de première ligne ou les retraités.

Que faut-il pour améliorer le statut de bailleur privé ?

Voici plusieurs mesures et leurs bénéfices auxquels nous pensons :

• D’abord, simplifier et alléger la fiscalité liée au bailleur : cela permettrait une relance de l’offre locative, notamment pour le logement intermédiaire.
• Ensuite, appliquer un principe d’amortissement, dépendant du niveau de loyer exigé et de la durée du bail : plus le loyer serait attractif et l’engagement long, plus l’amortissement serait important.
• Mais aussi, améliorer la déductibilité des déficits fonciers sur le revenu global – le plafond annuel de 10.700 euros n’a pas été réévalué depuis trente ans : ce qui permettrait d’encourager l’investissement et d’accompagner les nécessaires travaux de rénovation énergétique.
• Enfin, rassurer les investisseurs sur le temps long : en évitant un cafouillage de mesures qui ne rend pas certain leurs investissements (et qui n’incite donc pas à l’achat de bien).

Que faire pour améliorer la relation bailleur-locataire ?

Il faut définitivement plus de confiance. Les locataires trouvent que les propriétaires privés ne sont pas à la hauteur et les propriétaires privés ont l’impression qu’ils ne sont pas écoutés en tant qu’acteurs économiques. 

Il s’agit bien, dans les deux cas, de professionnaliser le métier (c’est le mot adéquat) de bailleur privé. On doit donc à la fois reconnaître ce que les propriétaires représentent en tant que loueurs, faire que leur investissement soient plus attractifs et les aider à améliorer leur prestation de service. Il faudrait aussi créer un vrai statut de bailleur privé pour les investisseurs institutionnels. 

Nous devons impérativement trouver ensemble des solutions pragmatiques pour faire face à la pénurie de logements sociaux et intermédiaires dans les zones denses.

Le statut de bailleur privé constituerait une solution contributive utile à la résolution du problème. 

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Par : 

Bernard Michel, Président de Viparis, PDG de la Société immobilière du Palais des congrès (SIPAC) à la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) de la région Paris Ile-de-France. Ancien Président de Gecina.

Stéphane Imowicz, Fondateur d’Ikory, société conseil en immobilier spécialisée dans le résidentiel. Il avait préalablement fondé Ad Valorem, société de conseil en immobilier qu’il a présidé jusqu’en 2010.