COMMENT SAUVER LA FRANCE « MOCHE » ?
➤Cette expression plutôt malveillante à vrai dire, vise les zones commerciales vieillissantes à l’entrée des villes. Elle est injuste, péjorative et vexatoire pour les territoires concernés, compte-tenu de leur POTENTIEL FORMIDABLE POUR CONSTRUIRE DES LOGEMENTS !
➤Une illustration parmi tant d’autres à Ville de Montigny-lès-Cormeilles : pléthores de publicités et un nombre excessif de commerces en périphérie, souvent en perte de vitesse, à l’entrée de la ville. Les propos du Maire Miloud Goual sont représentatifs de la situation de tant d’autres zones urbaines en France : “c’est vieillot, c’est des boîtes à chaussures, ça fait vraiment moche”, d’où l’existence de projets de requalification de ces ensembles immobiliers obsolètes en espaces verts, écoles, cabinets médicaux et immeubles d’habitation et- assortis de commerces de proximité.
➤Un contexte à rappeler nécessairement : les nouvelles habitudes des consommateurs, le respect du dispositif ZAN et évidemment la crise durable du logement en France et la nécessité d’en créer de nouveaux, sans parler de l’évidence d’un effort de simplification en droit immobilier et de l’urbanisme.
➤C’est-à-dire une nécessité, celle de rénover à tout le moins la moitié des 1 500 centres commerciaux français, avec de nombreux commerçants propriétaires et locataires qui constituent le tissu économique de nos territoires.
➤Certes, beaucoup d’incertitude, même si certains centres commerciaux parviennent à sortir victorieusement de ce marasme :
A noter à ce sujet : des investissements massifs dans les grands centres commerciaux, dont deux pour un montant supérieur à 200 millions d’euros (KLEPIERRE, CDC Investissement Immobilier, Forum des Halles , Knight Frank , Unibail-Rodamco-Westfield ), avec une véritable mutation de leur modèle économique.
https://presse.economie.gouv.fr/plan-de-transformation-des-zones-commerciales
➤ALORS, COMMENT TIRER PARTI DE LA SITUATION ?
- Inciter les propriétaires de commerces vétustes à déménager ou à vendre, même si c’est bien évidemment compliqué (Marie Cheval, CARMILA, Arnaud de Sordi, Fédération des Acteurs du Commerce dans les Territoires (FACT)).
- Selon Marco Balducci (NHOOD), «si le projet va dans le bon sens et qu’il a écouté les besoins du territoire, il n’y a pas de raisons de rencontrer de résistance du côté des propriétaires, même si bien sûr il faut négocier».
- En toute logique, proposer aux commerçants une indemnisation équitable, sans cessation d’activité, en cas de déplacement (Antoine Frey).
➤ATTENTION TOUTEFOIS AUX COÛTS DE TRANSFORMATION : déménagement, aménagement du nouveau local, augmentation du loyer. D’où l’idée de Jacques Ehrmann (ALTAREA) de «prime à la casse», financée par l’e-commerce. A discuter cependant…
➤UN OBSTACLE d’importance : l’arrêt de la construction de logements locatifs, une crise due à la hausse du coût du foncier, à la hausse des taux d’intérêt, aux nouvelles normes environnementales de construction et à la fin du dispositif fiscal PINEL :
➤UN VERITABLE ENJEU celui de transformer l’espace urbain existant en de nouveaux usages : logements, services privés, publics et logistique, dans un contexte de crise pérenne du logement. Voir par exemple :
➤Un baromètre percutant sur les entrées commerciales des villes a été réalisé par ICADE et Scet, avec pour finalité d’identifier les possibilités (raisonnables?) de transformation des zones commerciales “condamnées” et sonder les décideurs et les citoyens/consommateurs sur la question.
https://www.icade.fr/newsroom/barometre-des-entrees-de-ville
➤Cette analyse est particulièrement pertinente dans la mesure où elle porte sur 3 800 territoires, représentant une réserve foncière de 80 000 hectares à transformer et 1,6 million de logements à créer, soit un potentiel remarquable de 15 000 hectares de foncier économique et de 10 000 hectares en renaturation.
➤Les résultats de l’opinion sont édifiants (Ipsos) :
- 89% des décideurs locaux souhaitent, à juste titre, transformer avantageusement les entrées de leurs villes.
- 64% des Français estiment prioritaire la construction de logements dans les entrées de villes commerciales, dans l’optique des prochaines élections municipales.
- 26% d’entre eux envisagent favorablement d’habiter dans un quartier situé en entrée commerciale de ville, à condition qu’on leur assure une qualité suffisante de logements, services, commerces de proximité, transports en communs et espaces verts.
➤Sur ce sujet fondamental, quatre priorités ont été identifiées :
- Réussir des projets sur les sites de petite taille et créer par conséquent 120 000 logements au moins.
- Transformer les plus grands sites commerciaux, soit plus de 80% du potentiel foncier des entrées de villes commerciales.
- Décider de nouveaux sites économiquement productifs, à partir d’actifs immobiliers dont il convient de transformer leur activité.
- Bien évidemment conclure les partenariats public-privé (PPP) nécessaires.
- J’ajouterais d’intéressantes initiatives locales, comme dans le Cantal Auvergne : https://www.lamontagne.fr/aurillac-15000/economie/comment-les-villes-du-cantal-arrivent-elles-a-faire-satellite-autour-des-zones-commerciales_14699873/, en faveur de la renaissance des centres bourgs.
➤Cela étant posé, 90 projets ont été identifiés afin de développer des logements privés, équipements publics, bureaux, en déplaçant les commerces locaux vers des zones plus attractives, moyennant le versement notamment de subventions de l’Etat.
➤AVEC LES LIMITES SUIVANTES :
➞Selon la dirigeante de Nexity, Véronique Bédague, ces opérations ont tendance à s’étirer dans le temps, sans parler de l’incertitude de l’évolution des taux d’intérêt d’emprunt immobilier, d’où l’impérieuse nécessité de SIMPLIFIER LA RÉGLEMENTATION. Rappelons que Nexity connaît d’autant plus cette difficulté, dans la mesure où elle a conclu en 2023 un partenariat avec le groupe Carrefour afin de revaloriser 76 sites commerciaux.
➞Le gouvernement a annoncé en septembre 2023 le lancement d’un programme expérimental de transformation de ces zones.
➞Or, on ne constate que très peu de mesures de simplification administrative, pourtant si indispensables aux opérations de transformation et de requalification de ces zones urbaines, en dépit du fait que des sites sont très prometteurs tels que Le Mans Ville et Métropole, SAINT-MALO AGGLOMÉRATION (Coopération intercommunale) et Ville de Montigny-lès-Cormeilles.
➞S’agissant de cette dernière ville, il est vrai que le modèle envisagé, sous forme de PPP, par @FREY , Banque des Territoires et CDC Habitat a subi les conséquences du décès du regretté jean-noel carpentier, un maire très investi dans ce projet et symbolisant la volonté politique forte, tant attendue des collectivités territoriales : https://www.lesechos.fr/thema/articles/a-montigny-les-cormeilles-laudacieux-pari-de-transformer-une-artere-commerciale-en-quartier-2135592
Cela étant, la Fédération des Acteurs du Commerce dans les Territoires (FACT) dans les territoires a pu relever que les projets des élus locaux sont quelquefois «un peu décorrélés de la réalité des marchés», notamment en termes de densification, Antoine Frey, ALTAREA.
➤Nous restons donc tous dans l’attente d’évolutions législatives et réglementaires en faveur (notamment) des entrées de ville et réduisant de manière générale les freins au développement de l’immobilier, Valérie Létard, Eric Lombard, Amélie de Montchalin (Bommier), François Rebsamen et Juliette MEADEL.
➤Au regard de cet enjeu considérable pour l’économie et l’emploi en France, un réel besoin de respiration et de simplification de l’immobilier et de l’urbanisme, avec d’intéressants textes en cours de discussion au Parlement, entre autres, la proposition de loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement menée par le député Harold Huwart (Proposition de loi, n° 1240 – 17e législature – Assemblée nationale; Simplification du droit de l’urbanisme : la proposition de loi Huwart s’épaissit encore à l’Assemblée) ou la proposition de loi du député Romain Daubié pour la transformation de bureau en logement (https://lnkd.in/gbFe7nz2),